Tapu Satışlarının Noterlere Devri Ve Yaşanabilecek Sorunlar..

 2644 sayılı Tapu Kanunu kapsamında Tapu Müdürlüklerine devredilen tapu işlemlerinden olan gayrimenkul satış sözleşmesi işlemi 11 Ocak 2023 tarih ve 32070 nolu resmi gazetede yayınlanan yönetmelik ile 1512 sayılı noterlik kanunun 61/A maddesine dayanılarak Adalet Bakanlığı ve Türkiye Noterler Birliği arasında yapılan yetki protokolü ile 4 Temmuz 2023 itibarıyla tapu müdürlükleri ile birlikte Türkiye’deki tüm noterliklerde de yapılmaya başlandı.

Buna göre şu an itibarıyla noterlere sadece ‘’ SATIŞ’’ yetkisi verildi. Yani noterler sadece tapu müdürlüklerince yapılan birçok tapu işleminden sadece satış sözleşmesini yani satış işlemini yapabilecek.

Başlandı başlanmasına da satışa yönelik bu yetki devri doğabilecek birçok soruna da kapı araladı. Örneğin bu yetki devri satış işleminin niteliğine göre hazine ve TKGM’ne aktarılan tapu harçları ve döner sermaye ücreti dışında noterler yaptıkları işlem karşılığında 500 ila 4000 TL arasında işlem ücreti talep edebilecekler.

Soru 1- Tapu müdürlüklerinde tapu harcı ve döner sermaye ücreti dışında başka bir ücret alınmaması yine de vatandaşı, satış işlem ücreti alacak noterlere yöneltecek tapu müdürlüklerinin yükünü alıp rahatlatacak mı?

Soru 2- Vatandaş tapu harcı ve döner sermaye ücreti dışında noterlerin istismara açık olan talep edeceği ‘’500 ila 4000 TL.lik ücreti’’ karşılayabilecek mi?

Soru 3- Noterler gerçekten kendilerine yapılan her başvuruyu söylenildiği gibi ‘’kısa sürede’’ karşılayabilecekler mi?

Soru 4- Noterler kendilerine yapılan her başvuruyu kılçıklıda olsa -özellikle kimlik tespitinde- tapu müdürlüklerinin ‘’inisiyatif’’ alıp kurum ve muhtarlıklara yaptığı yazışmalarla sonuçlandırdığı gibi vatandaşın işini çözebilecekler mi?

Bu soruları, sorunları bilen biri olarak uzatmak mümkün.

Ancak benim kanaatim bu teşkilatın içinden gelmiş biri olarak hiç te öyle ifade edildiği gibi tapu müdürlüklerinin yükünü gerçek manada alamayacağı, satış işlemini özellikle inisiyatif kullanıp kısa sürede bitiremeyeceği yönünde. Zira noterler para makinası olarak her şeye parasal olarak bakarlar. Tapu Müdürünün yetkisini kullanıp inisiyatif aldığı gibi inisiyatif almazlar. Zira noterler kendi verdikleri vekaletnamelere sahip çıkamazken nasıl inisiyatif alıp vatandaşın işini çözme ve sonuçlandırma iradesi gösterebilirler ki?

Örneğin noterlere Sulh Hukuk Mahkemelerince verilen veraset belgesini verme yetkisi tanındı. Ancak eski ölüm tarihli ve çok ölümlü veraset belgelerini verme konusunda inisiyatif alamadıkları gibi hemen hemen birçok vatandaşın geri çevrildiğine Tapu teşkilatında bürokrat olarak çalıştığım dönemde şahit olmuştum.

Zira noterler ‘’kılçıksız’’ işi severler. Bunu ilerde hep birlikte yaşayarak öğreneceğiz.

Benim geçmişte yazdığım makalelerde kurumsal bir yapıya yetki devri yapılacaksa kurumun içinden gelen biri olarak bu duruma yönelik bir çözüm önerilerim olmuştu. Önerim şuydu: Eğer Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün tapu işlemleri mutfağı olan  taşra teşkilatları rahatlatılacaksa bunun yolunun bu teşkilattan emekli olup gerek gayrimenkul mevzuatı gerekse tapu  işlem  pratiğinin içinde bunu realize etmiş bilgi birikimi ile bunu yüklenebilecek  yetkinlikte olan tapu müdürlerine kurumsal bir yapı içinde tıpkı teşkilatın kadastro biriminin bir kısım işini yüklenen özel Lisanslı Harita Kadastro Bürolarına ( LİHKAB)  sınav yapılarak verildiği gibi Lisanslı Tapu Büroları ( LİTAB) adı altında gerekirse belli bir teminat verilmek kaydıyla sınav yapılarak çözümüydü. Ancak TKGM teşkilatının belki inisiyatif alamaması belki gücünün yetmemesi bu işi tapu işlemleri hakkında bilgi ve pratiği olamayan noterlere kadar indirdi.

Kısaca noterlere yapılan başvuru işleminden satış işleminin bitimine kadar olan süreci analiz edelim.

Sadece satış işlemine yönelik işlem yapılabileceğini yazımın başında ifade etmiştim. Satış işlemi derken ‘’ Arsa, Tarla, Bağ, Bahçe, Konut, Dükkân, İşyeri’’ vb. gibi tüm gayrimenkullerin satış işleminden bahsediyorum.

Öncelikle Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sisteminden ‘’ randevu’’ alınması gerekiyor. Bunun için de öncelikle Tapu müdürlüklerine yapıldığı gibi tüm taraf bilgilerinin, satış bedelinin asılları randevu yani imza saatinde ibraz edilmek üzere işlemi yapmak üzere noterler birliğinin sistemine girilmesi ve işlemi yapacak noterin bu sistem içinden seçilmesi gerekiyor.

Daha sonra bu başvuru bilgileri seçilen noterin kendi sistemine düşer. İlgili noter tarafından bu bilgiler Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi (TAKPAS) üzerinden TKGM’ne iletilir. TKGM bu başvuru üzerine TAKPAS, tapu e arşiv bilgilerini ilgili notere açarak kayıtları incelemesini sağlar. Satışa yönelik hukuki olarak yasaklayıcı bir durum veya şerh gibi varsa başvuru reddedilir. Hukuki engel yoksa sözleşme hazırlanır kontrolden sonra harç mesajı ve randevu verilir. Taraflar e tahsilat üzerinden harç ve döner sermaye ücretini yatırmaları ve randevu saatinde hazır bulunmaları halinde imzaları alınarak Tapu Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden yevmiye numarası alınır ve işlemi sonuçlandırır.

İşlemin özünde tapu dairelerine yapılacak başvuru ve işlemden pek bir farkı yok aslında. Farklı olan başvurunun TKGM sisteminden değil de artık Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi üzerinden yapılması ve işlemin tapu daireleri değil de bir nevi yarı resmi kurum olan noterler tarafından sonuçlandırılması.

Farklı olacak olan ise noterlerin vatandaşı ekonomik olarak yoracak olmasının yanında  tapu müdürlüklerinin yaptığı  gibi gerektiğinde işi sonuçlandırmak yönüyle inisiyatif alamaması, işinin ehli uzman tapu memurları eliyle yapılmaması nedeniyle hata ve çıkabilecek ciddi sorunlara açık olmasıdır.